Hotele – prognozy

Dobra koniunktura na hotele – lipiec 2006

Polska jest krajem atrakcyjnym turystycznie – w 2005 r. odwiedziło ją 15,2 mln osób. W nadchodzących latach przewidywany jest średnioroczny wzrost tej wielkości na poziomie niemal 6%. Zwyżka liczby napływających do kraju turystów wpływa na rosnące zainteresowanie nieruchomościami hotelowymi. Już obecnie widoczne są oznaki ożywienia w budownictwie hotelowym, a w najbliższych latach spodziewane są dalsze inwestycje w realizację nowych obiektów tego typu.

Liczba hoteli w Polsce systematycznie wzrasta. Według danych Instytutu Turystyki, na koniec 2004 r. w Polsce były 1 202 hotele. W ostatnim dziesięcioleciu nastąpiło zatem podwojenie ich liczby – w 1994 r. było ich w Polsce nieco ponad 600.

W strukturze polskich hoteli dominują obiekty średniej klasy – dwu- i trzygwiazdkowe. Na początku 2005 r. na polskim rynku działało jedynie 13 hoteli o najwyższym standardzie (z czego 10 powstało po 1995 r.) oraz 63 hotele czterogwiazdkowe. Na koniec czerwca 2006 roku liczba hoteli pięciogwiazdkowych zwiększyła się do 18 obiektów – ta grupa zanotowała największą dynamikę wzrostu.

Poszczególne regiony Polski różnią się pod względem perspektyw rozwoju hotelarstwa. Najlepiej rozwinięte pod kątem bazy hotelowej są szczególnie atrakcyjne biznesowo i turystycznie regiony Mazowsza, Dolnego Śląska, Małopolski, Wielkopolski i Pomorza. Najsłabiej rozwinięte pod tym względem są województwa: opolskie, świętokrzyskie, lubelskie, podkarpackie i podlaskie.

Porównując zasoby bazy hotelowej w poszczególnych rejonach Polski, posłużyć się można Hotelowym Indeksem Terytorialnym tworzonym przez Instytut Turystyki. Najlepiej rozwiniętymi regionami pod względem zasobów hotelowych w Polsce są Dolny Śląsk i Małopolska. Te dwa regiony zanotowały także największą dynamikę wzrostu w ostatnim dziesięcioleciu.

Pod względem liczby miejsc noclegowych dominuje Warszawa, gdzie na koniec 2004 r. hotele zapewniały ich 19 tys. Kolejne trzy bardzo silne rejony pod kątem zasobów miejsc hotelowych to Małopolska (16,2 tys. miejsc hotelowych), Dolny Śląsk (14 tys. miejsc hotelowych) oraz Wielkopolska (10,2 tys. miejsc hotelowych).

600 mln € rocznie na hotele

Rynek hotelowy ma w nadchodzących latach bardzo dobre perspektywy. Christoph Harle, wiceprezes firmy Jones Lang LaSalle Hotels twierdzi, że Polska jest atrakcyjnym rynkiem dla zagranicznych sieci hotelarskich. Szacuje, że w najbliższych latach można się spodziewać inwestycji w nowe obiekty na poziomie kilkuset milionów euro rocznie. Nie sposób określić dokładniej tej kwoty, gdyż nawet jedna realizacja dużego, pięciogwiazdkowego hotelu stanowi tak dużą inwestycję, że może zniekształcić prognozę.

Na podstawie informacji o już zapowiadanych inwestycjach szacujemy, że w nadchodzących latach nakłady na hotele w Polsce osiągną co najmniej 600 mln € rocznie. Tomasz Dziedzic, analityk hotelowy Instytutu Turystyki prognozuje, że w najbliższym czasie powstawać będą głównie hotele o średnim standardzie, hotele ekonomiczne. W nadchodzących latach rosnąć będzie popyt na usługi oferowane przez ten segment rynku hotelarskiego. Zwiększy się grono osób o średnich dochodach, które będą szukały zakwaterowania w takich właśnie obiektach. Według analityka, najlepsze perspektywy rozwoju mają następujące regiony: Małopolska, Dolny Śląsk, Mazowsze i Pomorze. Trudno natomiast przewidzieć, co będzie się działo w rejonach, gdzie rynek hotelarski jest słabo rozwinięty.

Potwierdzeniem tych przewidywań są planowane inwestycje grupy Orbis. Już obecnie na rynku występuje zapotrzebowanie na obiekty o średnim i niższym standardzie. Przedsięwzięcia tego typu oznaczają dla inwestora krótszy okres zwrotu zainwestowanego kapitału. Dzięki niższym cenom hotele takie są także w większym stopniu odporne na okresy dekoniunktury w branży.

Przewidujemy wzrost zainteresowania inwestorów rejonami dużych miast poza Warszawą, gdzie podaż nowych hoteli zaczyna spadać. Jednym z ośrodków o dobrych perspektywach inwestycyjnych dla rynku hotelarskiego jest Łódź, gdzie władze miasta, świadome słabości lokalnego rynku hotelarskiego (brak hoteli o wysokim standardzie), zachęcają inwestorów do budowy hoteli przygotowując atrakcyjne działki i oferując zwolnienie z podatku od nieruchomości. Już obecnie kilku przedsiębiorców ogłosiło plany inwestycji w tym mieście. Dużą liczbą realizowanych projektów hotelowych cechuje się także Trójmiasto – według naszych danych realizowanych jest tam obecnie kilka znaczących inwestycji.

Co wpłynie na wzrost?

Wzrost liczby turystów
Od 2003 r. zwiększa się corocznie liczba turystów odwiedzających Polskę. W 2005 r. do kraju przyjechało ok. 15,2 mln osób. Analitycy Instytutu Turystyki prognozują, że liczba ta będzie się zwiększać średnio o 4,5% rocznie i do 2010 r. osiągnie poziom 19 mln. Należy zwrócić uwagę na dynamiczny wzrost liczby turystów korzystających z obiektów zakwaterowania zbiorowego, który ma miejsce w Polsce od 2002 r. W 2005 r. z usług hotelowych skorzystało 4,3 mln zagranicznych turystów, a liczba ta będzie się zwiększała średnio o 6,8% rocznie, by osiągnąć w 2010 r. poziom 6 mln.

Niedostateczna podaż hoteli, szczególnie tych o wysokim standardzie

Polska baza hotelowa wypada bardzo słabo nie tylko w porównaniu z rozwiniętymi gospodarczo krajami Europy Zachodniej, lecz także z krajami regionu Europy Środkowej. Podczas ostatnich dziesięciu lat powstało w Polsce jedynie ok. 60 hoteli cztero- i pięciogwiazdkowych. Według Tomasza Dziedzica, analityka rynku hotelowego w Instytucie Turystyki, udział tych obiektów w strukturze rynku jest w Polsce dwukrotnie niższy niż na świecie.

W porównaniu do krajów Europy Centralnej pod względem ilości miejsc hotelowych przypadających na mieszkańców danego kraju, Polska znajduje się na szarym końcu. W Niemczech przypada ok. 200 miejsc hotelowych na 10 tys. mieszkańców, w Czechach ponad 220, a w Polsce jedynie ok. 40. Wynik tego porównania świadczy z jednej strony o słabym stadium rozwoju polskiego rynku hotelarskiego, z drugiej zaś – o bardzo dużym potencjale tego rynku.

Dodatkowym sygnałem, świadczącym o istnieniu dużego potencjału polskiego rynku hotelowego, jest zanotowany w 2005 r. wzrost współczynnika wykorzystania pokoi w hotelach. Zjawisko to świadczy o rosnącym zapotrzebowaniu na usługi hotelowe, co przełożyć się powinno na wzrost inwestycji w tej branży.

Mała liczba hoteli o wysokim i najwyższym standardzie oraz dobre i stabilne perspektywy makroekonomiczne polskiej gospodarki przyciągają międzynarodowe sieci hotelowe, które albo nie są jeszcze obecne w Polsce, albo też posiadają jedynie kilka obiektów. Przykładem takiej inwestycji może być budowa hotelu Hilton (wartość inwestycji ponad 50 mln €) w Warszawie czy inwestycje grupy Starwood. Zaznaczyć należy, że znaczna część największych międzynarodowych sieci hotelowych reprezentowana jest jedynie w Warszawie.

Coraz lepsza dostępność komunikacyjna Polski
Obecność tanich linii lotniczych stanowi olbrzymią zachętę i ułatwienie w podróżowaniu.

Przyciąga do Polski rzesze turystów, w szczególności do takich miast, jak: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław. Polskie porty lotnicze dynamicznie zwiększają liczbę obsługiwanych pasażerów. W pierwszej dziesiątce największych przewoźników w kraju w 2005 r. znalazło się pięciu tanich przewoźników: węgierski Wizz Air, polskie linie Centralwings, słowacki Sky Europe, brytyjski easyJet oraz irlandzki Ryanair. Przewieźli oni aż ponad 31% ogółu pasażerów korzystających z przewozów w ruchu rozkładowym (w 2004 r. stanowili oni jedynie 13% ogólnej liczby pasażerów). W 2006 r. udział ten zwiększy się jeszcze bardziej.

Budowa sieci autostrad w Polsce stanowi atrakcyjną szansę dla inwestorów na rynku hotelarskim w Polsce. Do 2013 r. powstanie sieć dwóch autostrad A2 i A4 łączących wschodnią i zachodnią granicę Polski oraz autostrada A1 w kierunku północ-południe. Przy nowych trasach musi powstać infrastruktura towarzysząca, a więc parkingi, stacje benzynowe, punkty gastronomiczne oraz motele – przewidujemy duże inwestycje w tym zakresie w nadchodzących latach. Autostrady są także niemal niezbędnym warunkiem wzrostu atrakcyjności większych miast, która jest kluczowa dla odwiedzających je turystów. Możliwość swobodnego dojazdu autostradą do miasta jest jednym z podstawowych czynników branych pod uwagę przez inwestorów budujących nowe hotele.

Inwestycje wybranych sieci hotelowych w Polsce

Plany Orbisu – 863 mln zł na inwestycje do końca 2009 r.
Orbis jest największą spółką hotelarską w Polsce i jednocześnie w Europie Centralnej. W skład Grupy wchodzą 64 hotele w 31 miastach w Polsce oraz jeden hotel w Wilnie na Litwie. Hotele te oferują 11 930 pokoi. Działają pod markami Sofitel, Novotel, Mercure i Ibis oraz Orbis Hotels. W hotelach Grupy zatrudnionych jest ponad 5 250 pracowników. Strategia Orbisu przewiduje, że do 2009 r. sieć hoteli składać się będzie z 83 obiektów oferujących 13,6 tys. pokoi.

Spółka planuje wprowadzić na polski rynek sieć hoteli ekonomicznych Etap. Kontynuowany będzie także rozwój hoteli sieci Ibis. Do końca 2009 r. sieć hoteli ekonomicznych Orbisu, dzięki inwestycjom szacowanym na 487 mln zł, powiększy się z dziewięciu w chwili obecnej aż do 44. Na rozwój innych marek w Grupie Orbis zamierza przeznaczyć dalszych 49 mln zł. W tym samym czasie sieć planuje również zainwestować w modernizację posiadanych hoteli 327 mln zł (wraz z nakładami odtworzeniowymi).

Sieć Hotelsystem
Hotelsystem jest nowatorskim projektem na polskim rynku – krakowski deweloper Salwator stworzył spółkę, która inwestuje i zarządza hotelami. Udziały w przedsięwzięciu oferowane są indywidualnym inwestorom. Obecnie Hotelsystem posiada dwa hotele w Krakowie i jeden w Poznaniu. Cztery nowe hotele (Wrocław, Dźwirzyno, Katowice i Zakopane) są w trakcie realizacji, a pięć – w fazie planowania. Realizacja samego hotelu Dźwirzyno kosztowała 35 mln zł.

Sieć Qubus
Sieć Qubus obecna jest w Polsce od 1994 r. – posiada dziewięć hoteli. Obecnie firma realizuje inwestycje w Krakowie (czterogwiazdkowy hotel w centrum miasta o planowanym terminie ukończenia w lipcu 2006 r.) i Kielcach (trzygwiazdkowy, z planowanym końcem realizacji w październiku 2006 r.). Wykonawcą obu tych projektów o wartości ok. 70 mln zł jest kielecka firma Echo Investment. Powstaje także trzygwiazdkowy hotel w Łodzi – wykonawcą jest warszawski Warbud, który podpisał z siecią Qubus kontrakt o wartości 14,1 mln zł.

Sieć Hotel 500
Obecnie w sieci funkcjonuje pięć hoteli: trzygwiazdkowy w Tarnowie Podgórnym k/Poznania i dwugwiazdkowe w Zegrzu (woj. mazowieckie), Strykowie (łódzkie), Cieszynie (śląskie) oraz w Świętej Lipce (Warmia i Mazury). W planach na 2006 r. sieć zamierza rozpocząć cztery inwestycje, w tym czterogwiazdkowy hotel SPA w Krynicy Górskiej.

Sieć Vienna International Hotel
Sieć ma na razie trzy hotele – dwa w Krakowie i jeden w Międzyzdrojach. Rozpoczęła już budowę kolejnego obiektu w Krakowie – przy Galerii Kazimierz, planuje także budowę dalszych dwóch hoteli w tej samej lokalizacji.

Sieć hoteli Radisson SAS
Sieć posiada trzy pięciogwiazdkowe hotele w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie oraz czterogwiazdkowy hotel w Szczecinie. Obecnie trwa budowa hotelu w Gdańsku, który zostanie oddany do użytku w połowie przyszłego roku. Radisson SAS ma również w planach budowę hotelu w Poznaniu na wzgórzu św. Wojciecha.

Sieć InterContinental
Posiada hotel InterContinental w Warszawie oraz cztery hotele Holiday Inn: w Warszawie, Gdańsku, Krakowie i we Wrocławiu. W ramach sieci powstaje nowy hotel Aquila Park – Holiday Inn w Józefowie, którego wykonawcą jest firma Mitex.

Sieć Starwood
Sieć posiada obecnie w Polsce cztery obiekty: dwa hotele Sheraton (Warszawa i Kraków), hotel Westin w Warszawie oraz jeden hotel Le Royal Meridien Bristol także w stolicy. W chwili obecnej sieć realizuje budowę hotelu Sheraton w Poznaniu, w planach ma natomiast wybudowanie pięciogwiazdkowego hotelu o tej samej nazwie w Sopocie.

Sieć Campanile (Envergure Group)
W skład sieci Campanile w Polsce wchodzi dziewięć hoteli. Obecnie budowany jest dwugwiazdkowy hotel w Łodzi.